Brannalarm til borettslag og sameier

Et brannvarslingsanlegg i et boligselskap har én oppgave: å gi folk tid. Tid til å komme seg ut, og tid til at noen kommer.

Denne siden går gjennom hva regelverket krever, hva som skiller anleggene fra hverandre, og hva styret må kunne dokumentere. Vi har forsøkt å svare på spørsmålene i den rekkefølgen et styre faktisk stiller dem.

Når er brannalarmanlegg påkrevd i borettslag og sameier?

Det avhenger av byggets utforming, størrelse og bruk.

For nyere bygg følger kravene av byggteknisk forskrift, og de ble satt da bygget ble oppført. For eldre bygg vurderes brannsikringen etter forskrift om brannforebygging og byggets faktiske risiko — og der er det eierens ansvar å sørge for at sikkerheten er forsvarlig, uavhengig av hva som var kravet den gang huset ble bygget.

I praksis betyr det at mange boligselskap har et anlegg som var lovlig da det ble satt opp, men som ikke lenger svarer til hvordan bygget brukes. Loft er blitt boder. Kjellere er blitt sykkelrom. Garasjen har fått ladepunkter.

Vi påstår ikke at et anlegg er påkrevd hos dere før vi har sett bygget. En brannteknisk gjennomgang gir svaret, og den gir det skriftlig.

Hva er forskjellen på røykvarslere og et brannvarslingsanlegg?

Dette forveksles ofte, også i tilbud fra leverandører, og forskjellen er verdt å ha klar før man sammenligner priser.

Seriekoblede røykvarslere varsler hverandre innenfor en boenhet, eller mellom noen få enheter. De har ikke egen sentral, og de varsler ingen utenfor bygget.

Et brannvarslingsanlegg har egen brannsentral, dekker fellesarealer, gir felles varsling til alle boenheter samtidig, og kan overføre signalet videre til en alarmstasjon. Det kan også skille mellom soner, slik at styret ser hvor i bygget alarmen kom fra.

Et anlegg som varsler alle, men ikke varsler noen utenfor, løser halve oppgaven. Det er der alarmoverføring kommer inn.

Hva skjer når alarmen går?

Kjeden har fire ledd:

Detektoren registrerer røyk eller varme. Brannsentralen varsler alle boenheter lokalt med lyd og lys. Signalet går videre til vår døgnbemannede alarmstasjon, der en operatør vurderer det umiddelbart. Vekter sendes, og brannvesenet rekvireres.

Poenget med det tredje leddet er at noen ser signalet. Et anlegg som varsler i en tom trappeoppgang klokken tre om natten har ikke gjort jobben.

Poenget med det fjerde er at noen kommer. Vi har egne utrykningsenheter med stasjoner i Bjørnerudveien og på Ekeberg, og vekteren er ofte på plass før brannvesenet — ikke for å slokke, men for å møte dem med informasjon, adgang og en oversikt over hvor i bygget alarmen kom fra.

Vi rekvirerer alltid Brann- og redningsetaten ved bekreftet alarm. Alt dette ligger innenfor samme avtale, med ett kontaktledd.

Styrets ansvar for brannvarslingsanlegget

Dette er den delen som oftest blir stående når et tilsyn kommer.

Styret har ansvar for brannsikkerheten i fellesarealene. Konkret betyr det:

Regelmessig kontroll og vedlikehold av brannvarslingsanlegg og slokkeutstyr
Rømningsveier skal holdes frie. Det er også her hensatte møbler og sykler blir et brannspørsmål, ikke bare et ryddespørsmål
Beboerne skal ha informasjon om brannvern og om hva de skal gjøre når alarmen går
Kontrollen skal dokumenteres, og dokumentasjonen inngår i boligselskapets HMS-arbeid

Den enkelte beboer har ansvar for utstyret i sin egen bolig. Styret bør likevel minne om at det finnes, og at det blir kontrollert.

Årlig kontroll skal utføres av et kvalifisert firma og dokumenteres. Mellom kontrollene kommer løpende ettersyn, som eier eller styret kan gjøre selv.

Vår erfaring er at anleggene stort sett er i orden. Det som mangler er papirene. Derfor leverer vi kontrollrapportene i en form som går rett inn i internkontrollen, og ikke som en faktura med en signatur på.

Hva krever regelverket av selve anlegget?

Brannalarmanlegg i Norge prosjekteres etter NS 3960, standarden for brannalarmanlegg. Den styrer hvor detektorer skal plasseres, hvordan anlegget deles i soner, hvordan det skal varsle, og hvordan det skal dokumenteres.

Omfanget — altså hvor mye av bygget som skal dekkes — følger av byggets bruk og risiko. Et bygg med mange boenheter og felles rømningsvei stiller andre krav enn et rekkehusfelt.

Det er ikke slik at ett anlegg passer alle, og det er heller ikke slik at mer alltid er bedre. Et overdimensjonert anlegg gir flere falske alarmer, og falske alarmer er den raskeste veien til at beboere begynner å ignorere lyden.

Vi leverer i alle FG-klasser

Sikringsnivået skal følge risikoen i bygget.

For innbruddssikring går skalaen fra grad 1, som dekker bolig og lav risiko, til grad 4 for verdihåndtering og datasentre. Vi leverer i hele spennet. De fleste boligselskap ligger i det nedre, men et garasjeanlegg med verdier eller et næringslokale i første etasje kan trekke kravet opp.

For brannalarm er det NS 3960 og byggets bruk som styrer omfanget, ikke FG-gradene. Blandes de sammen i et tilbud, er det verdt å spørre hva leverandøren egentlig mener.

Hva skiller anleggene teknisk?

Styrer som henter inn flere tilbud møter ofte begreper som ikke forklares. De to som betyr mest:

Adressert eller ikke. I et adressert anlegg vet sentralen hvilken detektor som utløste alarmen. I et enklere anlegg vet den bare hvilken sløyfe eller sone. Forskjellen merkes når alarmen går klokka tre om natten og noen skal finne ut hvor i bygget det brenner. For et boligselskap med flere etasjer og oppganger er adressering vanligvis verdt det.

Kablet eller trådløst. Kablede anlegg har lang levetid og er upåvirket av batterier, men installasjonen er mer inngripende i eldre bygg. Trådløse anlegg har blitt vesentlig bedre, krever mindre arbeid inne hos beboerne, og har gjort det realistisk å oppgradere murgårder der kabling tidligere var uforholdsmessig dyrt. Batterilevetid overvåkes av anlegget selv og rapporteres inn.

De fleste boligselskap vi leverer til i dag får trådløse eller delvis trådløse anlegg, og velger adressering. Men det er byggets utforming som avgjør, ikke en generell anbefaling.

Anlegget som tjeneste

Leie av utstyr og installasjon ligger i avtalen. Det har to konsekvenser styret bør kjenne:

Ingen investeringsbeslutning. Kostnaden er en løpende driftspost, ikke et engangsbeløp som må vedtas på årsmøtet. For mange styrer er det forskjellen på et ja i år og et ja om to år.

Utskifting er vårt ansvar. Detektorer har begrenset levetid. Eier boligselskapet anlegget, kommer utskiftingen som en ny sak for et framtidig styre. Med en tjenesteavtale er det vår oppgave å holde anlegget oppdatert.

Du kjøper ikke utstyr. Du får en tjeneste som virker.

Har laget god likviditet og ønsker å eie anlegget, er kjøp et fullgodt alternativ. Vi leverer begge veier.

Ledelys og rømningsveimarkering

Et brannvarslingsanlegg gir beskjed. Ledelyset viser veien ut.

Rømningsveimarkering og ledelys er en del av brannsikringen som ofte er glemt i eldre boligselskap, eller som står der uten at noen har kontrollert om det virker. Nødlys skal fungere ved strømbrudd, og batterier har begrenset levetid akkurat som detektorer.

Dette kontrolleres sammen med resten av anlegget, og inngår i samme dokumentasjon. Det er en liten del av kostnaden og en betydelig del av det som faktisk hjelper folk ut.

Har dere alarmoverføring fra før?

Mange boligselskap har overføring til en alarmstasjon fra før, på avtaler inngått for lenge siden og indeksregulert hvert år uten at noen har sett på dem.

To ting er verdt å sjekke:

Går overføringen til en stasjon med egne utrykningsenheter? Betaler dere det samme for overføring uten utrykning, får dere mindre enn dere tror.

Når ble avtalen sist vurdert? Vi ser regelmessig avtaler som har løpt uendret i mange år.

Send oss gjerne siste faktura, så regner vi ut differansen. Er den ikke i deres favør, sier vi det.

Et boligselskap som allerede har overføring er for øvrig et enklere utgangspunkt enn et som ikke har det. Anlegget finnes, behovet er erkjent, og beslutningen er å bytte leverandør framfor å investere i noe nytt.

Brannsikring i garasjeanlegg

Garasje krever egen vurdering. Brannspredning der er krevende for brannvesenet å håndtere, det er mye brennbart materiale på lite areal, og adkomsten er ofte trang.

Elbillading har gjort temaet mer aktuelt. RISE Fire Research konkluderte i rapporten «Lading av elbil i parkeringsgarasje» fra 2019, utført for Direktoratet for byggkvalitet og DSB, med at ingenting tyder på at lading av elbil medfører økt brannrisiko. Men når det først brenner i et lukket garasjeanlegg, er konsekvensen stor uansett biltype. Derfor er tidlig deteksjon viktigere her enn nesten noe annet sted i bygget.

Vi leverer brannvarsling tilpasset garasje, og overvåkning av ladeanlegg som eget tiltak, med detektorer koblet til alarmstasjonen.

Hvem gjør hva ved en hendelse

Når det skjer noe, er det tre parter med tre ulike oppgaver, og det er nyttig at styret kjenner fordelingen:

Beboerne skal komme seg ut og møtes på avtalt sted. Det forutsetter at de vet hva alarmen betyr, og at det er avklart hvor de skal samles. Dette er informasjonen styret har ansvar for å gi.

Vår operatør vurderer signalet, rekvirerer brannvesenet og sender vekter. Operatøren har oversikt over anlegget og kan si hvilken sone alarmen kom fra.

Vekteren møter brannvesenet, gir adgang, og forteller hvor i bygget signalet kom fra. Vekteren slokker ikke — oppgaven er å spare brannvesenet for de minuttene det tar å finne fram i et ukjent bygg.

Egen instruks for aksjonering utarbeides sammen med styret, tilpasset bygget. Denne fordelingen er verdt å gå gjennom på et styremøte én gang. Det tar tjue minutter, og det er de tjue minuttene som gjør at en reell hendelse ikke blir kaotisk.

Ofte stilte spørsmål

Kan vi beholde brannsentralen vi har?
Ofte ja. Fungerer sentralen, kobles den til vår alarmstasjon for overføring. Det er den rimeligste veien til et anlegg som faktisk varsler noen.

Hvor lang tid tar en installasjon?
For et vanlig boligselskap gjøres arbeidet over noen dager, avhengig av antall enheter og av om beboerne må slippe oss inn. Trådløse anlegg gir kortere arbeid inne hos den enkelte.

Blir det mye styr for beboerne?
Vi varsler i god tid, avtaler med styret, og sender skriv til alle beboere. Ved årskontroll av slokkeapparater kan beboere som ikke er hjemme sette apparatet på dørmatta.

Hva med falske alarmer?
Riktig plassering og riktig detektortype er det som avgjør mest. Røykvarsler rett utenfor et kjøkken gir matos-alarmer, og vi bruker detektorer som skiller matos fra brann der det er relevant.

I tillegg kan anlegget settes opp med en avstillingsperiode: utløses en detektor i en boenhet, får beboeren en kort frist til å avstille før alarmen går videre til de øvrige boenhetene. Det er en valgfri funksjon, og lengden avtaler vi med styret ut fra hvordan bygget brukes. Noen lag ønsker den, andre vil at alarmen skal gå med én gang. Begge er forsvarlige valg, og det er styret som bestemmer.

Hva skjer hvis alarmen går og ingen er hjemme?
Signalet går til alarmstasjonen uansett. Operatøren vurderer det, sender vekter og rekvirerer brannvesenet. Det er hele poenget med overføring.

Får vi bedre forsikringsvilkår med FG-godkjent anlegg?
Normalt ja. Hva det utgjør for dere, må forsikringsselskapet svare på — vi lover ikke på andres vegne.

Kan alarmen kombineres med innbruddsalarm per boenhet?
Ja. Fellesanlegget for brann kan kombineres med separate innbruddsalarmer til de boenhetene som ønsker det, uten at beboerne må ha samme løsning.

Kan vi ta brann, kamera og adgangskontroll i samme avtale?
Ja, og det er ofte fornuftig. Det er de samme dørene som er rømningsvei, adgangskontroll og brannkrav. Én leverandør betyr også at ingen kan peke på hverandre når brannalarmen utløses og døra ikke slipper opp.

Dekker dere hele Østlandet?
Ja. Alarmstasjonen og utrykningsenhetene er i Oslo, og vi leverer anlegg og kontroll i regionen rundt.

Hva styret får dokumentert

Brannteknisk gjennomgang med prioritert tiltaksliste, skriftlig
Kontrollrapporter som går rett inn i internkontrollen
Anleggsdokumentasjon etter NS 3960
Oversikt over hva som er kontrollert når, tilgjengelig for styret

Dette er ofte det styret savner mest, og det er sjelden det leverandøren snakker om.

Neste steg

Vi kommer og ser på anlegget før vi foreslår noe. En befaring tar under en time, koster ingenting, og gir styret en ærlig vurdering av hva som står der i dag og hva som faktisk trengs.

Sikkerhetsgruppen er totalleverandør av sikkerhetstjenester — brannvarsling, alarmsystemer, kameraovervåkning og vakthold — med egen døgnbemannet alarmstasjon, egne utrykningsenheter og 10 000 installasjoner. Vi har vært norsk vaktselskap siden 1999.

Vi setter gjerne styret i kontakt med referansekunder på deres størrelse.

Passer det at vi tar en titt? Foreslå gjerne en dag som passer styret.

Telefon 23 03 07 70

Kontakt oss for en uforpliktende befaring

Sikkerhet hvor enn du er

Vi leverer det nyeste innen alarmanlegg og skreddersyr dette etter kundens ønske. Vi leverer også brann-, vann-, assistanse- og innbruddsalarm, til privathjem, bedrifter, borettslag og hytter.

Privat

Vi leverer moderne boligalarmer som kan fjernstyres via alarmapplikasjoner på mobilen, og de kan integreres med låsesystemet Yale Doorman. Med en komplett sikkerhetspakke for alarm og dørlås, vil disse to kommunisere med hverandre slik at hverdagen både blir tryggere og enklere.

Les mer

Borettslag

Det er en trygghet i å ha alarmer og sikkerhetssystemer hos en og samme leverandør. Hos Sikkerhetsgruppen AS får du et helhetlig sikkerhetssystem for ditt borettslag. Vi både leverer, kontrollerer og gjør vedlikehold på moderne alarmløsninger for borettslaget. Våre kablede og trådløse systemer bidrar med å øke sikkerheten i tilfeller av brann eller innbrudd. Brann- og innbruddsalarm i ett, og rask utrykning ved behov.

Les mer

Hytte

Hos Sikkerhetsgruppen tilbyr vi en komplett løsning for å ta kontroll over din hytte med kun et tasteklikk på telefonen. Med vår innovative hyttestyringsapp kan du enkelt administrere og overvåke ulike aspekter av hytta, fra sikkerhet til komfort. Gjør hyttelivet ditt smartere og mer praktisk med avansert hyttestyringsteknologi fra Sikkerhetsgruppen.

Les mer

Bedrift

Vi leverer moderne løsninger innen alarmsystemer, adgangskontroll, kameraovervåkning, og mer, og besørger vakthold og utrykning. En komplett sikkerhetspakke fra Sikkerhetsgruppen garanterer en enklere hverdag for deg, med færre aktører å forholde seg til, og raskere og mer effektiv hjelp når behovet skulle komme.

Les mer